עורך דין הסכם ממון

המדריך לרכישת נדל"ן.

Share on facebook

המחשבה על רכישת נדל"ן נעוצה בראשו של כמעט כל אזרח ישראלי מלידה, עד כדי כך שניתן לחשוב שהאזרח הישראלי עבר תהליך אבולוציוני וכעת להיות בעלים של נדל"ן מוגדר לנו ב- D.N.A כצורך הישרדותי.

אולם, כאשר מגיע הרגע המיוחל והרעיון על רכישת נדל"ן משתכלל במוחנו, מתחילות לעלות שאלות רבות ובצדק, רכישת נדל"ן זה לא דבר של מה בכך ויתירה מכך, עבור מרבית האנשים המדובר ברכישה הכי משמעותית ויקרה בחייהם.

אם כך, בואו נעשה לכם סדר בראש.

שלב ראשון (והכי חשוב) – גיבוש הרצון האמיתי:

שאלו את עצמכם, מה אתם רוצים?

  1. נכס למגורים ?
    1. איפה תרצו לגור? עיר, מושב, קיבוץ, מרכז, פריפריה, קרוב להורים, רחוק מההורים וכיו"ב.
    1. באיזה סוג נכס תרצו לגור? בית צמוד קרקע? דירה בבניין מגורים?
      מגדל מגורים? בניין בוטיק?  דירה חדשה מקבלן או יד שניה? וכיו"ב.
  2. נכס להשקעה ?
    1. מהו אפיק ההשקעה אשר אתם מעוניינים בו? רכישת נכס זול, השבחתו ומכירה ברווח? רכישה להחזקת נכס מניב כגון: שכירות למגורים? אולי מסחרי? אולי אתם מעוניינים להשקיע במשרד/חנות שיהיה בבעלותכם במקום לשכור משרד/חנות לעסק שלכם? אולי רכישת קרקע חקלאית בתקווה שתופשר בשלב כלשהו ? אולי בכלל שווה יותר להשקיע בקרנות ריט? וכיו"ב מסלולי השקעה.

מדריך זה יעסוק ברכישת נכס למגורים, לכן, אם רצונכם הוא לרכוש נכס להשקעה, תוכלו להמשיך לעיין על כך במדריך לרכישת נכס להשקעה.

שלב שני – יכולת כלכלית וסימולציית מס:

יופי, החלטנו שאנו רוצים לקנות נכס למגורים, רבנו קצת עם בן/בת הזוג בעניין אופי הנכס (מיקום, דירה/בית צמוד קרקע וכיו"ב) וגם שמענו את הערות ההורים (תמיד חשוב) וגיבשנו החלטה איזה נכס בדיוק אנו רוצים ואפילו סימנו כמה נכסים מעניינים ביד 2, נרשמנו לקבל ספאם מחברות יזמיות וקבלנים.

כעת עולה השאלה, איך נממן את הרכישה? משכנתא? כסף מההורים? יש לנו הון עצמי מספיק בכלל? אולי הלוואת בלון ע"ח קופת גמל תספק את ההון העצמי שלנו ? אולי אני אקנה במזומן? באיזה גובה של החזר משכנתא אנו יכולים לעמוד? וכיו"ב.

על כל השאלות חשוב לענות עוד בטרם מתחילים לכתת רגליים בחיפוש אחר דירות או בחיפוש אחר קרקע עליה נבנה את ביתנו, תשלומים ליועצים מסוימים (יועצי משכנתאות, עו"ד, שמאים וכיו"ב) וזאת בכדי לקבל הערכה גסה של היכולת הכלכלית שלנו לרכישת/ בניית הנכס, לשאלות אלו יכולות להיות השלכות לגביי הנכס אשר נוכל להרשות לעצמנו לקנות אותו.

יצוין, ככל ואנו מתכוונים להסתמך על רכישת הנכס באמצעות מימון בנקאי (משכנתא) וככל שכבר יש לנו נכס "על הכוונת" ניתן לפנות לבנקים למשכנתאות בבקשה לקבלת "אישור עקרוני". בתהליך זה, הבנק למעשה מבצע בחינה (מבוססת על מסמכים) של הנתונים האישיים שלכם וכן של נתוני הנכס ומנפיק לכם אישור עקרוני ויופיעו נתונים כגון: סכום המשכנתא המאושרת, מסלולי המשכנתא, תקופת המשכנתא, סכום ההחזר החודשי (במסלולים מסוימים), תוקף האישור ועוד פרטים נוספים.

סימולציית מס – בשלב זה, ומאחר ולכל עסקה במקרקעין יכולות להיות השלכות רבות ולהביא לחיוב במס בסכום לא קטן, יש לערוך כבר בשלב זה סימולציות מס בהתאם לנתונים האישיים שלכם ונתוני הנכס, ולבחון שימוש בפטורים או הקלות במס ולקחת בחשבון גם את חיוב המס במסגרת היכולת הכלכלית שלנו.

***הערה – רצוי לקחת טווח ביטחון של לפחות 10-20% מעלות רכישת הנכס ולהכניסו למסגרת היכולת הכלכלית, שכן תמיד יהיו חיובים נוספים כאלו ואחרים כגון תשלום ליועצים, עלויות בלתי צפויות במסגרת שיפוץ/בניית הנכס וכיו"ב.

שלב שלישי – מציאת הנכס המתאים:

אוקיי, אז עברנו את שני השלבים הראשונים הסכמנו על אופי הנכס, בדקנו שיש לנו יכולת כלכלית ומה גובה היכולת הכלכלית שלנו, והתחלנו לכתת רגלינו בין דירות שונות, ראינו מגרשים לבניה וגם ביקרנו במשרדי יזמים שהציגו לנו הדמיות ותוכניות וכבר נהיה לנו כאב ראש.

אז אני אומר, קודם כל תרגישו…תטיילו בדירה/ מגרש לבניה/ במשרדי היזם תפתחו את כל החלונות (במקרה של דירה קיימת) תנשמו עמוק ותדמיינו את עצמכם חיים שם, תרגישו את האוויר, תסתכלו על הנוף, שימו לב לרעשים מהסביבה , זהות השכנים, זהות המוכרים/היזם/קבלן (במקרה של רכישה מקבלן), הסתכלו על הקירות והתקרות, חפשו סדקים (סדקים קטנים יכולים להעיד על התיישנות צבע או נזילות, סדקים גדולים יכולים להעיד על בעיות קונסטרוקציה), סימני רטיבות, בדקו מרצפות רופפות/שקועות או פרקטים נפוחים (יכל להעיד על  נזילות), הפרשי גובה, פתחו ברזים בדקו את זרם המים (אף אחד לא אוהב להתקלח עם זרם חלש במקלחת), בדקו את ארונות המטבח, פתחו את הארונות (כמובן בנימוס לאחר בקשת רשות) ותבדקו שאין נפיחויות בעץ, פתחו את הדלתות של הבית תראו שהן נפתחות באופן חלק, שימו לב לגודל החדרים בדקו שהם מתאימים לכם ואם ניתן להרוס קיר כזה או אחר ולשנות את החלוקה הפנימית של הבית.

אחרי שהרגשתם, תשאלו פרטים כגון סכום הארנונה, האם יש חברת ניהול לבניין או וועד, שימו לב אם הבניין מטופח או מוזנח, מה גיל הבניין ומה מצבו הפיזי וכיו"ב.

אחרי שעשיתם את כל זה, תגיעו עוד פעם פעמיים לדירה בשעות שונות (אם בביקור הראשון הייתם בבוקר, אז בביקור השני תגיעו בצהריים/ ערב) ושוב תתבוננו, תרגישו ותקבלו החלטה.

שלב רביעי – בדיקות מקדמיות לנכס:

ישששש! מצאנו, מצאנו, מצאנו! יאללה, מה עכשיו, חותמים ??? ממש לא! איך אנחנו יודעים שהמוכרים הם באמת הבעלים של הדירה/ מגרש/ פרויקט ? איך אנחנו יודעים שזו באמת דירה ולא מחסן ? שהיא בנויה בהתאם להיתר ושאין חריגות בניה ? בדיוק בשביל זה, נועד השלב הזה.

  1. זהות הנכס – נסח טאבו/ אישור זכויות מחברה משכנת – מסמכים אלו, הם למעשה תעודת הזהות של הנכס ומה שכתוב בהם הוא הקובע. לכן נבדוק את זהות המוכרים ונוודא שהם אלו הרשומים בנסח הטאבו/ אישור זכויות מחברה משכנת ו/או מה זיקתו לנכס; נבדוק את טיב הזכויות האם מדובר על בעלות או על חכירה וככל שמדובר על חכירה האם החכירה מהוונת, האם מדובר על זכויות במושע, האם יש הסכם שיתוף, האם רשום בית משות, וכיו"ב; נבדוק שאין עיקולים ו/או הערות כלשהן; נבדוק שאין הערות על הפקעות מתוכננות; נבדוק שהצמידויות לנכס כגון חניה, מחסן, מרפסת, גג וכו' מצוינות בנסח ו/או באישור הזכויות; נבדוק שאין הערת אזהרה על התחייבות לעשיית עסקה; נבדוק שאין שיעבוד על הנכס (בעניין שיעבוד רצוי להוציא בנוסף גם נסח מרשם המשכונות).

ככל שהמדובר בנכס הרשום כבית משותף, בנוסף, נבדוק גם את תיק הבית המשותף ונוודא התאמה בין תשריט הבית המשותף ובין ההיתר שהוצא לבניין ובין המצב הקיים והצהרות המוכר.

  • בדיקה בעירייה – לא נתעצל ונכתת רגלינו לארכיון תיקי הבניין של העירייה או הוועדה המקומית לתו"ב אשר בתחום שיפוטה מצוי הנכס, נבדוק מה התב"ע החלה על הנכס, מה ייעוד הקרקע/נכס (לא אחת קורה שנכס יפורסם כדירה והיתר השימוש הוא מחסן), האם ניתן לבנות על הקרקע (כאשר מדובר על רכישת מגרש לבנייה), האם מתוכננות הפקעות על הקרקע, האם כבר ניתנו היתרים לבנייה על המגרש ואם לאו (במקרה שלא, יש להוסיף את עלויות הוצאת ההיתרים גם ליכולת הכלכלית שלנו) ועוד; נבדוק את ההיתרים שניתנו לבניית הדירה והאם הדירה במצבה קיום תואמת האמור בתיק הבניין; נבדוק שאין צווי הריסה ו/או התראות על מבנה מסוכן וכיו"ב; נבדוק שאין התראות על חריגות בניה וכן שאין הליכים משפטיים המתנהלים בנוגע לנכס; נבדוק האם ישנן זכויות בניה שלא נוצלו או שיש עוד זכויות בניה לנצל, האם ישנם חובות הרובצים על הנכס וכיו"ב בדיקות אשר יכולות להן השלכה רבה על טיב הנכס.
  • שמאות מקדימה – ככל שאנו מתכוונים לממן את הרכישה באמצעות משכנתא, יהיה עלינו להציג לבנק למשכנתאות חוו"ד שמאית (מתוך רשימת השמאים של הבנק) על הנכס. אישור המשכנתא וסכום המשכנתא שתינתן ייקבעו לפי דו"ח השמאי. על כן, ככל שאנו ממילא מתכוונים לממן את רכישת הנכס באמצעות משכנתא ויהיה עלינו לזמן שמאי מטעם הבנק, נמליץ על עריכת שמאות מקדימה לנכס, קרי, בשונה מהדרך הרגילה בה קודם אנו מציגים לבנק הסכם חתום, מזמנים שמאי וכיו"ב ואז יינתן האישור למשכנתא. אנו נזמן את השמאי מטעם הבנק לפני חתימת ההסכם, בכדי שזה יערוך לנו שמאות מקדימה.

בכך, אני נבטיח שני דברים עיקריים – האחד – השמאי יערוך בדיקה נוספת, מקיפה ויסודית לנכס לרבות בדיקת תיקי הבניין, בדיקת הנכס פיזית וכיו"ב ובכך נקבל אסמכתא נוספת לעניין חוקיות, טיב ושווי הנכס. השני – נקבל ביטחון, כי ככל שתיחתם העסקה הבנק יאשר לנו את המשכנתא על הנכס הזה.

שלב חמישי – הסכם מכר, רישום הערת אזהרה, דיווח לרשויות המס ורישום הנכס

יופי, ראינו, אהבנו, בדקנו….הכל (או כמעט הכל) בסדר, מה הלאה ?

הסכם מכר – במסגרת עריכת הסכם המכר, אנו ניתן ביטוי ממצה ומדויק לאופי הנכס, טיב הזכויות הנמכרות/נרכשות ולכלל הצהרות המוכר והרוכש, להערות שקיימות; להתניות כאלו ואחרות כגון הסדרת רישום כזה או אחר או קבלת היתר, מחיקת הערה מסוימת וכיו"ב; התחייבויות הצדדים; מועדי תשלום; מועד מסירת חזקה; הוראות לתשלומי מיסים; החזקת כספים בנאמנות; מועדי רישום הערות, הסרת הערות, שעבודים; הוראות במקרה של הפרה, עיכוב בתשלומים או במסירת החזקה וקביעת פיצויים מוסכמים; יפוי כוח; הוראות לנאמן או בא כוח כיצד לפעול ועוד שלל רב של התניות, הסכמות, סעיפים ודרכי פעולה אשר יקבעו בהתאם לאופייה של כל עסקה ועסקה.

רישום הערת אזהרה – מיד לאחר חתימת ההסכם, אנו נפעל לרישום הערת אזהרה, קרי, הערה על ביצוע העסקה, ברשם המקרקעין או בחברה המשכנת ובכך נתריע בפני כולי עלמא על כך שנערכה עסקה בנכס נשוא הסכם המכר. וכן נקבל קדימות לעסקה שלנו (במקרה בו חלילה בוצעו עסקאות סותרות).

דיווח לרשויות – כרגיל, המדינה שותפה בכל עסקה שאנו עושים וכך גם בעסקאות במקרקעין ולכן חלה עלינו חובה לדווח לרשות המיסים על העסקה עליה חתמנו וזאת בתוך 30 ימים ממועד חתימת העסקה (ככל שנחתם זכרון דברים, המועד הוא מועד החתימה על הזכרון דברים). דיווח לרשויות המס הינו שלב קריטי ביותר, כל טעות, עיכוב, הצהרה שגויה, סימון פטור/ הקלה לא נכונים, טופס חסר וכיו"ב יכול לגרור אחריו חיוב משמעותי במס, קנסות, ריביות וכן יעכב באופן משמעותי את קבלת האישור מטעם מיסוי מקרקעין לרישום הנכס על שמכם, דבר אשר יגרור עיכוב ברישום הנכס על שמכם.

רישום הנכס – כל עסקה נגמרת ברישום !!! זכרו היטב את המשפט הזה, עד אשר הנכס לא נרשם על שמכם במרשמים המחייבים (לשכת רישום מקרקעין/ רמ"י/ חברה משכנת וכיו"ב) אתם מחזיקים בזכות חוזית בלבד ורק לאחר רישום הזכויות על שמכם זכותכם הופכת לקניינית! ישנו הבדל משפטי משמעותי בין שני הזכויות הללו ולכן חשוב לרשום את הנכס על שמכם במרשמים המחייבים. רישום הנכס במרשמים מחייב אותנו בהצגת שלל אישורים, אסמכתאות, שטרות ומסמכים שונים אשר רק באמצעותם ניתן יהיה לרשום את הנכס על שמנו. רק לאחר שהנכס נרשם על שמנו במרשם המחייב, ניתן להגיד שהעסקה הושלמה!

אם הגעתם עד לפה, בטוח שיש לכם כאב ראש ואין לכם מושג מאיפה להתחיל בכלל ולכן באה ההערה הבאה:

****** יועצים, יועצים, יועצים ושוב פעם…… יועצים ******

זכרו, אתם עומדים (ככל הנראה) בפני העסקה המשמעותית של החיים שלכם, עסקה אתם עומדים לשלם עליה מיליוני שקלים חדשים. כמו כל חברה גדולה, גם אתם צריכים יועצים! אל תהססו לשלם ליועצים כגון: יועצי משכנתאות, אדריכלים, שמאים, עו"ד, יועצי מס ועוד. כן זה עולה עוד כסף, אך זה גם חוסך ה-מ-ו-ן כאב ראש והוצאת כספים מיותרים!

כך לדוגמה יועץ משכנתאות יכול לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים בעלות הריביות באמצעות בחירת מסלולי משכנתא נכונים עבורכם וזאת בעלות של כ-4,000 – 5,000 ₪ בלבד.

דוגמה נוספת, ככל שהמדובר ברכישת מגרש לבניה, ייעוץ אדריכלי בטרם רכישת המגרש (אשר ממילא תידרשו אליו כאשר תבקשו לבנות את ביתכם על המגרש) יכל למנוע טעויות רבות בהבנת זכויות הבניה הקיימות על המגרש ואופן מימושן.

דוגמה נוספת 2, ייעוץ מקדים עם יועץ מס בטרם רכישת הנכס יכל לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בתשלום מיסי הרכישה.

המידע המצוי במדריך זה, הינו בסיסי ביותר ומיועד אך ורק לשקף וליתן מושג בסיסי אודות ביצוע והתנהלות של עסקה ואינו בא כדי להחליף סיוע מקצועי מטעם אנשי מקצוע כגון: עו"ד, שמאים, אדריכלים, יועצי משכנתאות וכיו"ב.

רוצים לקבל עוד עידכונים?

השיארו את הפרטים שלכם
מבטיח לא לשלוח ספאם