עורך דין הסכם ממון

מאמר איחור במסירת דירות מקבלן/יזם ומה קורה בתקופת הקורונה:

עורך דין לדיני מקרקעין
Share on facebook

נתחיל מהסוף – תפנו לעורך-דין המתמחה בענייני מקרקעין :
הקבלנים או היזמים ינסו ל"נפנף" לכם עם המלצות הצוות הבין משרדי (כפי שיבוא להלן) בכדי להפחית את הפיצוי אשר הם נדרשים לשלם לכם בגין עיכוב במסירה.
פנייה לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין (נדל"ן) לשם קבלת ייעוץ מקצועי כפי שיפורט בהרחבה בהמשך, יכל להגדיל את גובה הפיצוי אותו תקבלו בסופו של יום באופן משמעותי.

הקדמה:


כאשר אנו ניגשים לרכוש דירה מקבלן, אחת הסוגיות החשובות היא – מועד מסירת הדירה.
מאחר ואנו קונים דירה "על הנייר"; קרי שבנייתה טרם נסתיימה או שטרם החלה; ישנו קושי בסיסי בקביעת תאריך מסירה מדויק.
תאריך המסירה יכל להיות מושפע משלל נסיבות שונות, כגון קצב התקדמות הבניה, קבלת אישורים מסויימים מהרשויות וכיו"ב.
לפיכך, בד"כ ייקבע "תאריך מסירה משוער" בו הקבלן או היזם מתחייבים למסור את הדירה עד לתאריך מסויים או תוך תקופת זמן מסויימת.
יחד עם זאת, בכל הסכם רכישת דירה מקבלן יופיע סעיף הקובע כי בקרות אחד מן המקרים המצוין באותו סעיף, יידחה מועד המסירה מבלי שהדבר יהווה הפרת הסכם מצד הקבלן או היזם ומבלי שהדבר יקנה לרוכש זכות לפיצוי כלשהו. בד"כ סעיף זה ינוסח כך:

" מוסכם בין הצדדים כי הוראות סעיפים 5א.(א) ו-5א.(ב) לחוק המכר (דירות) לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו לרבות: כח עליון, מלחמה, פעולות איבה, מהומות, מעשי זדון, שביתות או השבתות כלליות בענף הבניין, הוראות מכח דין, מחסור כללי בחומרי בניה או בעובדים, צו הפסקת עבודה מרשות מוסמכת שלא מחמת הפרת היתר בניה על ידי המוכר, עיכובים בחיבור הממכר או הבית לרשת החשמל, לרשת המים או לרשת הביוב מסיבות שאינן תלויות במוכר, או בשל הנסיבות המפורטות בסעיף ——- להלן או מחמת אי מילוי התחייבויות הקונה טרם מועד המסירה כאמור בסעיף ——- לעיל או מחמת שינויים או עבודות נוספות שיוזמנו על ידי הקונה בממכר, יידחה המועד האמור בסעיף זה לעיל, לתאריך חדש מאוחר יותר, בהתחשב באורך התקופה בה חלו העיכובים הנ"ל וההפרעות שבעקבותיהם, ובמקרה זה יהיה התאריך החדש "מועד המסירה" לכל דבר ועניין."

****(המלצה) – תמיד תנסו לצמצם את הנסיבות המופיעות בסעיף זה ככל האפשר. לחילופין נסו להוסיף סייפא לסעיף בו ייכתב "כי האמור לעיל כפוף לכך כי האירועים המפורטים בסעיף לעיל גרמו באופן ישיר לעיכוב בעבודות הבניה".

בבניה, כמו בבניה…ובוודאי בבנייה במדינת ישראל, לרוב יהיו עיכובים ולעיתים העיכובים יכולים להימשך זמן רב, הן לאור הליכי בירוקרטיה מתישים אותם עוברים היזמים והקבלנים, הן לאור ניסיות ל"עיגול פינות" בהן נוקטים היזמים והקבלנים אשר לא צולחים ובמקום "קיצורי דרך" יצרו דרך ארוכה יותר, הן לאור תלות היזמים ו/או הקבלנים בקבלני משנה, בחברת החשמל והמים וברשויות שונות והן משלל נסיבות שונות.

בעבר, כדי שרוכש יהיה זכאי לפיצוי כלשהו בגין איחור במסירת הדירה, היה עליו להוכיח עילות תביעה סבוכות ביותר מכוח דיני החוזים הכללים, להוכיח כי נגרם לו נזק וקשר סיבתי בין העיכוב ובין הנזק וכיו"ב.
הליכים משפטיים כאלו הם סבוכים יותר משפטית, עלויות ניהול הליכים שכאלו לרוב יהיו גבוהות יותר וכך רוכשי דירות היו מוותרים על ניהול הליכים שכאלו.

כל זאת, כאשר בכל זמן העיכוב, הרוכש נותר ללא הדירה שהוא רכש, ללא פיצוי ולרוב הוא ישלם באותה תקופה גם משכנתא וגם דמי שכירות באופן חופף. דבר אשר מטיל קושי כלכלי גדול מאוד על רוכשי הדירות.

בשנת 2011, המחוקק ביקש לשים סוף לתופעה ולאזן בין כוחם של הרוכשים אל מול הקבלנים או היזמים וכך במסגרת תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות) תשל"א – 1973 (להלן –"החוק") הכנסת חוקקה את סעיף 5א' לחוק, אשר קובע, כך:

"5א.     (א)  לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
 (ב)  הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
  (ג)   על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."

בקביעת סעיף זה – המחוקק ביקש לקבוע פיצוי ללא הוכחת נזק לטובת רוכשי הדירות לפיו ככל שיהיה עיכוב במסירת הדירה אשר עולה על 60 ימים ועד החודש השמיני, על הקבלן או היזם להתחיל לשלם לרוכש סכום השווה ל- 150% משווי דמי שכירות של דירה דומה בגודל ובמיקום לזו שנרכשה מהקבלן או היזם.
את הפיצוי על הקבלן להתחיל לשלם החל מהיום ה-61 באופן רטרואקטיבי ובסיומו של כל חודש עוכב עד החודש השמיני.
החל מהחודש התשיעי על הקבלן או היזם לשלם 125% משווי דמי שכירות של דירה דומה בגודל ובמיקום לזו שנרכשה מהקבלן או היזם.

בכך, המוחקק הבטיח לרוכשי הדירות פיצוי הולם, ללא הוכחת נזק ומבלי שיצטרכו לנהל הליכים משפטיים סבוכים….והלכה למעשה כוחם של הרוכשים מול הקבלנים או היזמים החל להתאזן ובאמת פחות ופחות רוכשים נפגעו כלכלית בתקופה בה היו צריכים לשלם דמי שכירות ומשכנתאות באופן חופף והכי חשוב – פחות ופחות קבלנים ויזמים איחרו במסירת דירות.

ואז באה הקורונה…וטרפה את הקלפים

כמובן, שמיד עם הכרזת "מגפת הקורונה" והטלת ההגבלות ע"י הממשלה, החלו הקבלנים והיזמים להטיל את כל האשמה של איחור במסירה על מגפת הקורונה וההגבלות שהגיעו בעקבותייה.

על כן, הממשלה התכבדה והקימה צוות שנקרא "הצוות הבין-משרדי לבחינת השפעות משבר הקורונה על קיום חוזים".

הצוות התכנס, דן, שמע, סקר, אכל בורקסים ובחן את כל המצב המשפטי של קיום חוזים בקורונה, וכן בחן מספר סוגיות ספציפיות וביניהן – סוגיית "חוזי מכר דירות". אשר בעיקר דן בסעיף של עיכוב במסירת דירה והפיצוי מכוח סעיף 5א' לחוק המכר דירות וביום ביום 07.09.2020 הצוות הנ"ל פירסם את מסקנותיו (או המלצותיו) ונחשו מה….היחדים שיצאו נשכרים מהמלצות הצוות הנ"ל, הם איך לא….הקבלנים והיזמים. (לעיון במסקנות הצוות https://www.gov.il/BlobFolder/reports/corona-contracts-report/he/contracts-report-corona.pdf).

בקצרה – הצוות קבע כדלקמן:
יינתנו לקבלים 60 ימי גרייס נוספים באיחור מסירת הדירות (לאחר מכן בהוראת משרד הבינוי והשיכון צומצם ל-40 ימי גרייס).
הפיצוי עבור 100 הימים האלה יהיה בגובה של 100% בלבד משווי דמי שכירות לדירה דומה בגודל ובמיקום.
לא יהיה פיצוי רטרואקטיבי על ה-40 ימי גרייס הנוספים, קרי הרוכש יתחיל לקבל פיצוי החל מהיום ה-41 ולא באופן רטרואקטיבי.
יינתן לרוכש האפשרות לתבוע את הקבלן או היזם בבית המשפט מכוח דיני החוזים הכללים (אלו שהובאו לעיל).

הצוות הצדיק את מסקנותיו והמלצותיו לעיל, בשלל אמתלות שונות ומשונות – אך הלכה למעשה, המסקנות לגמריי פספסו את המטרה.

הרוכשים המסכנים, אלו שלא קיבלו את דירתם בזמן, אלו שיכל מאוד להיות שפוטרו, אלו שיכול להיות שמחר בבוקר יאלצו להתפנות מדירתם השכורה, אלו שמשלמים דמי שכירות ומשכנתא באופן חופף, או אלו שהקפיאו את המשכנתא ויספגו עלויות ריבית אדירות בהמשך – הם הנפגעים העיקריים. הפיצויים שלהם צומצמו, הפיצויים לא יתקבלו באופן רטרואקטיבי והלכה למעשה, גם בניהול הליך משפטי הקבלן או היזם הולכים להיתפס על המסקנות האלו בכל הכוח…ולהתיש את הרוכש אשר ממילא כוחו קטן.

חובה לפנות לעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן:

ואני אומר – אלו רק המלצות – אל תוותרו, אל תתייאשו, גם אם הקבלן או היזם "ינפנף" בהמלצות הצוות מול הפנים שלכם ויטען שהפיצוי יהיה בהתאם להמלצות, אל תמהרו להסכים. תפנו לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין אשר יבחן אם באמת הקבלן יוכל להסתמך על ההמלצות הנ"ל והאם העיכוב במסירת הדירה באמת נבע ממשבר הקורונה.

קוריוז לסיום – קבלן מסויים שהיה אמור למסור את את דירות הרוכשים במהלך חודש מרץ 2020 איחר במסירת הדירות והלכה למעשה מסר אותן רק בתחילת חודש אוגוסט….כבר בחודש פברואר (דהיינו לפני שכלל החלה הקורונה) נמסרה הודעה מטעם אותו קבלן, כי מסירת הדירות תהיה בחודשים אפריל-מאי…כיום אותו קבלן מנסה לתרץ את העיכובים במסירת הדירות בגלל הקורונה..מצחיק הא… אך ככה זה.

המלצה לסיום – תתאגדו !! אתם הרבה יותר חזקים כשאתם מאוגדים !! אם אתם רוכשי דירות בפרוייקט מסויים, תאגדו סביבכם את כלל רוכשי הדירות בפרוייקט ותפעלו מאוגדים מול הקבלן. תזכרו – כשאתם מאוגדים אתם הרבה יותר חזקים, הרבה יותר קל (כלכלית ונפשית) לנהל הליך משפטי והסיכון שעומד מול הקבלן מבחינת פיצויים שיצטרך לשלם בסופו של יום הוא הרבה יותר גבוהה (פה הכח שלכם).

רוצים לקבל עוד עידכונים?

השיארו את הפרטים שלכם
מבטיח לא לשלוח ספאם